מס רכישה על קרקע: כמה משלמים, איך מחשבים ומתי מגיע החזר

כמה מס רכישה משלמים על קרקע?

מה קונים	שיעור מס הרכישה
קרקע חקלאית, מגרש, חלק בקרקע (מושע)	6% משווי הזכות
קרקע שחלה עליה תכנית המתירה בניית דירת מגורים, כשמתקבל היתר לדירה אחת לפחות תוך 24 חודשים	5% בפועל (6% בעת הרכישה, ולאחר מכן החזר של 1% – ראו בהמשך)
דירת מגורים	מדרגות לפי שווי ומספר דירות – לא נכלל במדריך הזה

בניגוד לדירה, על קרקע אין מדרגות ואין פטור: השיעור אחיד, לא משנה אם זו הקרקע הראשונה שלכם או העשירית, ולא משנה אם העסקה קטנה או גדולה.

איך מחשבים מס רכישה על קרקע?

החישוב הבסיסי: שווי הזכות שאתם רוכשים × 6%.

שווי הזכות	מס רכישה (6%)
150,000 ₪	9,000 ₪
300,000 ₪	18,000 ₪
1,000,000 ₪	60,000 ₪

כמה דגשים:

• השווי הוא שווי הזכות שנרכשת – ככלל, התמורה בעסקה בין צדדים שאינם קשורים. רשות המסים רשאית לבחון את השווי אם הוא נראה לה נמוך משווי השוק.
• מע״מ: אם המוכר הוא "עוסק" (למשל חברה או מי שעוסק במסחר בקרקעות), ייתכן שהעסקה תכלול גם מע״מ, בנוסף למס הרכישה. בדקו זאת מראש מול רואה חשבון.
• המחשבון בעמוד הזה נותן הערכה בלבד. לחישוב מדויק אפשר להיעזר בעורך הדין שמלווה את העסקה.

מס רכישה על חלק בקרקע (מושע)

כשקונים חלק בלתי מסוים בקרקע – למשל 100 מ״ר מתוך חלקה גדולה שבבעלות משותפת – קונים זכות במקרקעין לכל דבר. לכן:

• מס הרכישה מחושב לפי שווי החלק שאתם קונים, ולא לפי שווי החלקה כולה.
• השיעור זהה – 6%.
• החלק נרשם על שמכם, ולכן גם הדיווח לרשות המסים נעשה על שמכם.

מה זה מושע ואיך נרשמים בטאבו – במדריך הבא

מס רכישה על מגרש לבנייה – ומתי מגיע החזר

התקנות מאפשרות הקלה למי שקונה קרקע לבניית מגורים: אם מתקיימים כל התנאים הבאים, אפשר לבקש החזר של ההפרש כך שהשיעור בפועל יעמוד על 5% במקום 6% (כלומר החזר של שישית מהמס ששולם):

1. על הקרקע חלה תכנית המתירה בניית דירת מגורים.
2. התקבל היתר בנייה לבניית דירת מגורים אחת לפחות.
3. ההיתר התקבל תוך 24 חודשים ממועד הרכישה.

את ההחזר מבקשים ממשרד מיסוי מקרקעין, בבקשה לתיקון השומה, לאחר שמתקבל ההיתר.

חשוב לדעת: בקרקע חקלאית שאין עליה תכנית מאושרת למגורים, התנאים האלה בדרך כלל לא מתקיימים – ולכן כדאי לתכנן את העסקה לפי שיעור של 6%, בלי להניח שיתקבל החזר.

מס רכישה על קרקע מרמ״י (מינהל)

גם רכישה של זכויות בקרקע של רשות מקרקעי ישראל – למשל זכות חכירה שנרכשת במכרז או מבעלים קודמים – היא בדרך כלל רכישת זכות במקרקעין שחייבת במס רכישה. אופן חישוב השווי תלוי במבנה הזכות ובסוג העסקה, ולכן כדאי לבדוק את הנקודה הזו מול עורך דין לפני הרכישה.

מתי מדווחים ומשלמים?

• דיווח: העסקה מדווחת לרשות המסים (מיסוי מקרקעין) זמן קצר לאחר החתימה – בדרך כלל על ידי עורך הדין שמלווה את העסקה.
• תשלום: מס הרכישה משולם בדרך כלל תוך 60 יום מיום העסקה.
• איחור: תשלום באיחור עלול לגרור הפרשי הצמדה וריבית, ולעכב את רישום הזכויות.

אילו עלויות נוספות יש בעסקת קרקע?

מס הרכישה הוא רק אחד הרכיבים. לפני שמחליטים, כדאי לבקש פירוט מלא של:

• שכר טרחת עורך דין (שלכם ושל הצד השני, לפי ההסכם)
• אגרות רישום בלשכת רישום המקרקעין
• מע״מ – אם רלוונטי לעסקה
• שמאות או בדיקות נוספות, אם תבחרו לבצע
• בעתיד: מיסים והיטלים שעשויים לחול במכירה או בשינוי תכנוני (מס שבח, היטל השבחה)

באתר שלנו, בכל כרטיס מגרש מופיעה שורת "עלויות נוספות" – כדי שהמספר שאתם רואים לא יהיה רק מחיר הקרקע. רוצים פירוט לעסקה ספציפית? השאירו פרטים

מקורות

• רשות המסים בישראל – מיסוי מקרקעין (אתר gov.il).
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963.
• תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל״ה-1974 – תקנה 2(1) (שיעור 6%) ותקנה 2(1א) (הקלה לקרקע לבניית מגורים).